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武汉社区商业开发迎来新时代

2010-08-31  知愚草堂
武汉社区商业开发迎来新时代
社区商业前景看好,需正视社区商业开发问题发布时间:2009-03-26 06:30网友评论 0 条 点击查看 进入论坛来源: 长江野生鱼可致性早熟 冷库市场升级 群雄逐鹿加剧竞争 积分换机票积分里程≠航行距离 湖北名酒被“傍”呼吁立法严打造假    
    荆楚网消息 (楚天都市报副刊) 特约供稿:深圳世方商业地产
   
     随着超市百货进入连锁时代,作为零售终端的社区商业得到迅猛发展。如中百仓储先后在后湖、光谷等多个居民区开店,销售业绩非常好。不仅超市,其他业态如高档专卖店、家电卖场、百货商场,都开始向社区靠拢。
     目前,在商业发达城市如北京、上海、深圳等,社区消费大约占整个城市社会消费品零售总额的三分之一,这个数据还在增长。按发达国家经验,社区商业是在人均GDP超过3000美元之后产生的新型消费需求,它所占消费零售总额比例一般在40%左右,由此可见,正在崛起中的武汉社区商业有着较高的成长空间。
    武汉社区商业地产开发势头迅猛
     据调查,目前武汉在售的商业项目中,社区商铺占据三分二强。武汉近年推出的住宅项目,几乎每个社区都不同程度地规划出一定面积的商铺作为社区商业配套,如武汉天地、万科金色家园、金地国际花园、融侨锦城、融科天城等。此外,武汉一些大盘开发,更使得社区商业规模随之增大,以其大规模商业形成社区乃至区域的商业中心。
     武汉社区商业的开发模式主要包括两种,一种是以服务本社区为主体的小规模纯街铺商业开发模式,一种是以周边社区组团为服务半径的社区商业中心开发模式。前者一般规模仅数百或上千平方米,主要经营社区便利服务店,规模稍大一点的还引进大型超市或商场。而社区商业中心商业规模一般比较大,商业面积基本上万平方米,有的突破两万平方米,集购物、娱乐休闲、服务等诸多商业功能于一身,除引进主力店如沃尔玛、家乐福、中百仓储等超市、百货之外,还引进次主力店如国美、麦当劳、肯德基等品牌连锁店,另外还经营一些包括冲晒、干洗、药店等便利店,以及银行、中介、美容美发、教育培训中心、家政等社区服务型业态。
     社区商业开发势头迅猛,是与社区商业投资息息相关的。由于社区商业立足于居民日常消费,其经营相对比较稳定,而且社区商业随着社区开发的不断成熟,商铺投资有着一定的成长空间,因而受到投资市场的追捧。
    规划失度困扰社区商业发展
     社区及社区组团不断涌现,社区居民消费力强劲,各类社区品牌商家纷纷抢驻社区商业,使得社区商业前景十分广阔,但在发达城市的社区商业开发中,也暴露出诸多问题,武汉在社区商业开发过程中应引以为戒。
     首先,追求商业面积最大化的问题比较严重。由于社区商铺价值高于住宅价格多倍,开发商为了追求利润最大化,尽可能地划分街头铺销售。如在深圳、广州等发达城市就出现了社区开发逢街必划铺的现象,有的甚至临着小区车行道也规划街铺,这种做法使得社区商铺开发过量,也大大降低了商铺的价值。殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营,除了超市、百货、餐饮、美容等业态外,更多的社区便利店只需要四五十平方米。如某社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限,其主要原因就是铺位面积大,商户经营成本高,导致单位租金难以成长。
     其次,主力店与辅营区的经营状况悬殊。目前发达城市很多社区商业普遍存在这样一个问题:主力店如超市人流量大,经营状况非常好,而辅营区商场却门可罗雀,甚至关门倒闭,辅营区根本分享不到超市的人流量。造成这个问题的原因主要是辅营区业态定位不合理、商铺分割销售后难以统一管理等。社区商业的业态要根据社区居民的消费特征来定位,如目前有不少社区商业都定位有中高档服装,但实际上社区居民购买中高档服装一般都去促销不断的百货店。
     其三,社区商业业态分布不合理,某些业态竞争过于激烈。一些业态如中介、美容美发、药店等在社区商业中分布密集,比如在多个社区商业中心都出现了药店、中介一条街。社区商业某些业态恶性竞争,不利于社区的商业配套服务的完善。
     其四,社区餐饮消费需求量大与餐饮污染矛盾突出。在社区商业中,餐饮消费需求量相当大,但由于在前期规划中忽视了餐饮配套建设,餐饮尤其是中餐排出来的大量油烟、污水、噪声影响了社区居民正常的生活,带来诸多不便,并也引发了不少纠纷。
     其五,后期经营管理比较混乱,商户各自为政。社区商业的商铺分割销售后,很多都是由业主各自招商,对业态定位没有统一要求,哪个商家愿意租就租给谁,经营管理比较混乱,而开发商又没有专门对其进行统一管理。
     从发展趋势判断,社区商业将是未来城市商业投资的重要部分,目前很多城市都已认识到社区商业发展的重要性,纷纷加大力度推进城市社区建设,把城市社区商业的规划和发展作为至关重要的一环。武汉社区商业的发展应该具备社区零售商业业态多样化、社区商业布局合理化、社区商业定位多元化等特点,更好地服务社区居民。

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