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有必要提前还房贷么?准备买房和已经买房朋友来看看吧

2016-03-23  奋斗的猴

文|随手记理财社区@赢在青年

各位学习理财的亲们,感谢大家对我的热情关注和支持,今天一早上班看到帖子有朋友在问

关于房贷提前还款和长期还款的问题

,所以决定专门写一篇关于房贷还款的帖子,建议准备买房和已经买房的朋友们可以看看哦~

一、什么是提前还款,提前还款有哪些好处?

1、提前还贷指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请,并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款;按照银行规定时间,将贷款部分全部一次还清或部分还清。

2、提前还贷的好处:可以体现良好的信用记录,提前还贷完毕可以少支付银行的贷款利息。

3、提前还贷有两种种类:根据中国银行法律法规的规定,个人住房贷款的种类有两种:一种是公积金贷款,一种是商业贷款。

个人住房贷款还款法有三种:

一是等额本息还款法。

二是等额本金还款法。

三是累进还款法。

就执行情况而言,多数银行普遍采用的是第一种还款法即每月等额本息还款法,这也是老百姓最能接受和能够很快看明白的还款法。 提前还款是一门学问,对此马虎不得。这里包含两方面内容:一是要选择好按期还贷方式;二是要选择好提前还贷方式。

第二:提前还贷的四大细节问题

(1)、提前还贷必须问清要求:

借款人想提前还贷,必须是在还款半年以上,甚至个别银行要求已经还款一年以上。

银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请,银行接到借款人提前还贷申请后要审批,所以一般需要一个月左右的时间。

此外,各家银行对于提前还贷的要求有所不同,比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍,有的银行需要收取一定数额的违约金。

(2)、提前还贷文件需要准备好:

借款人如果要提前还贷的话,一般要在电话或书面申请后,携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。

如果是结清全部尾款的借款人,在银行计算出剩余贷款额后,便于借款人存入足够的钱来提前还贷。

如果是转按揭业务的客户和业主,最好找专业的担保机构做委托公证,以免出现业主提前还款后,客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。

(3)、提前还贷勿忘退保及解抵押:

贷款人提前结清全部尾款后,银行会出具结清证明,借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本等,打电话给相关保险公司,预约退保即可。

借款人在办理贷款时,银行会办理抵押登记。客户结清贷款后,一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证,结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。

(4)、并非所有人都最适宜提前还贷:

已经签约的7折利率贷款客户,相比目前的CPI,现在的7折利率可以说非常低,这部分购房者的资金利用成本很低,所以不建议提前还贷。

第三:不适合提前还贷的情况

1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率,客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房,银行将按最新的贷款政策执行,基准利率上浮1.1倍,借款人将得不偿失。

2、等额本息还款已经超过5年,贷款早期还款中大部分为利息,超过5年再提前还款,可以说本金更多,所以从资金利用的角度来看,可以考虑其他投资渠道,特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。

3、客户如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等,或者做生意的买卖人,手里需要流动资金,如果投资收益率高于贷款利率,则没有必要选择提前还贷。

4、签订贷款合同的时候享受7折到8.5折的利率优惠。由于已享受较低的利率优惠,目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作,即使按照最新利率执行,利息也只会比前期更低。

5、等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。在这种情况下,当还款期超过1/3时,借款人已还了将近一半的利息,后期所还的更多是本金,利息高低对还款额影响不大。

6、等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说,每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分的利息,因此提前还贷意义也不大。

以总的来说,对于没有高于贷款利息投资渠道且现金充裕的购房者,可以考虑在签署合同里标明的免违约金期限达到之后,同时在总贷款期限的三分之一时间以内进行提前还款(如果是等额本息可以延长至还款期一半时间以内)。如果没超过这个三分之一的时间就不建议提前还款了。

附上最新房贷利率表:(想买房的朋友可以参考)

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