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商业设计要点——商业综合体(上篇)

2020-03-14  ZWY孤星泪

消费者越来越习惯于一站式服务,商业空间为了融入更多功能,商场纷纷变成了综合体,与传统百货相比,单体设计有什么区别?

综合体的定义源于商业项目中融入各种功能,包括教育、娱乐、办公和酒店等;综合的功能越多,整个商业体的设计中涉及的内容也越多,细节中可能包括各功能区不同的开放时间、各种电梯的使用与管理等等。今日,知库设计从业态 & 布局两个方面解读其中影响综合体总体设计的要点。

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业态

对于商业体来说,最重要的就是业态。商业体与其他建筑体最大的区别就在于拥有不同的业态,商业业态可分为:百货超市、零售、餐饮和娱乐四大业态而其中百货超市和娱乐店又可以归入商业主力店的概念。

  • 百货、超市

百货和超市的最大区别就是前者采取柜台销售,后者采取开架面售的方式。然而时至今日,百货和超市的发展已经趋向于二者结合的形式,GMS模式(综合百货超市)应运而生。

(1)主力百货的特征:

目标客户以追求时尚和品位的流动客户为主;

营业面积为6000-20000平方米;

商品经营结构表现为综合性,门类齐全,以服饰、鞋类、箱包、化妆品、家庭用品、家用电器为主;

采用柜台销售和开架面售相结合的方式。

代表商户:芮欧百货

代表商户:上海老佛爷百货

(2)超级市场的特征小型超市辐射半径2公里左右,目标顾客以居民为主;

大型超市辐射半径2公里以外;

小型超市营业面积在6000平方米以下,大型超市营业面积在6000平方米以上;

营业时间12个小时以上,大型超市附设不低于营业面积40%的停车场。

代表商户:沃尔玛代表商户:山姆会员店

(3)主力百货的建筑要求

经营包括服装、家电、日用品等众多种类商品的大型零售商店。特点是大空间、分区卖点。

普通中型百货的建筑要求如上图,重点要关注面积、层高与柱距的信息。

建筑面积大概在8000-20000㎡的区间内。面积取决于开发商招商的品牌商户,中小型品牌像大润发,面积在一万平方米左右;一些国际品牌入驻,面积则达两万或三万平方米。单层店和多层店的单层面积又有所不同。

层高方面一般要求是5m,层高最低要求是4.5m。

柱距对于车位停放还有超市开架形式造成较大影响,所以柱距会涉及到商业体的经济层面,较为经济可行的柱距是8.4m×8.4m,一些专业的大卖场会选择10m×10m的柱距。

(4)超市市场的建筑要求

实行顾客自助服务,敞开售货和一次性付款的零售业态形式。

普通中型超市的建筑要求如上图,可以对比比较百货的建筑要求,得知如今的超市与百货在面积,甚至层高、柱距上并没有太大的区别。

针对结构专业的朋友,这里我们还要注意百货和超市在楼板承重上的区别,由于百货的零售间距比较宽松,在布局上没有超市那么密集地排布,所以中型百货的楼板承重在450kg/㎡,超市的楼板承重在800kg/㎡。

百货、超市对于商业体来说是前期培育商业氛围,引入大量客流的主力军。

所以开发商一般对百货、超市都会给予一两年的免租期。主力店在过了免租期后会迎来长达10-20年的租赁年限,这是因为百货和超市的后勤设备用房在商业建筑中都是固定不变的,不像其他零售商店可以随意变动。

实际上这些数据都是以开发商提供的具体要求为准,但是事先了解有关百货与超市的建筑需求的要点,仍是我们前期规划与做方案不可或缺的一步。

  • 零售

一般是指经营一类或几类商品的零售商店。常见的专业店主要有以下几种类型:时装店、鞋店、食品店、电器店、珠宝店等。大型专业店是经营一大类或几大类相互关联的商品,规模比一般的专业店大,品种齐全,可挑选余地大,如建材广场,大型电子广场等。

(1)特征

  • 经营品种单一,但能在深度上满足消费需求;

  • 有明确的目标市场,针对性强;

  • 经营方式灵活,多与厂家合作;

  • 经营特色明显,个性化突出;

  • 售货员对自己所售的商品具备一定相关专业知识;

  • 对顾客的服务成系列化的售前、售中、售后服务。

(2)建筑要求

一般的零售商店面积都比较小,经营品种单一,主要满足人们衣食住行的日常需求,而大型专业店也属于主力店的范畴。

具有代表性的家居品牌专卖店有百安居和宜家,他们的共同点是建筑面积要求大,尤其是宜家。

品牌的定位决定了两者在建筑的层数、层高和柱距上的区别。百安居定位在中低档的消费水平,地处一二线城市郊区和中心区结合部,停车位设置不少于300个即可。百安居作为一个一站式购齐的建材超市,囊括了许多大型家具,通常设置1万-1.5万㎡的面积,8.5米以上层高的单层店。而宜家这种系统化采购的大型品牌店,通常地处一二线城市的中心区,要求容纳的客流量庞大。则会设置两层或以上,面积在2.8万-3.5万,能够提供800个免费停车位的标准店。

家电专业店建筑要求

  • 餐饮

餐饮类按照商业业态的形式可以分为:正餐、快餐、轻质餐饮。我们接触较多的就是正餐和轻质餐饮,面积通常在四五百平方左右。

常见餐饮店建筑要求:

  • 娱乐

文化娱乐可以分为影院、KTV、夜总会、冰场、健身、音像、书店、教育、儿童乐园、网吧、电玩、演艺、俱乐部……种类繁多,为顾客提供了丰富多彩的文化生活。

了解不同院线(万达、大地、金逸等)在建筑上的要求。在设计影院的时候我们要注意一个规范问题,有人可能问:三层以上是不是不能做影院?答案是可以的,根据规范要求影院是可以做到四层以上,但是超过四层以上的每个影厅面积不能超过200㎡。

做电影院的时候应该如何选择入口?主要取决于业态和商业规划的动线,如图所示三层和四层都可以作为入口,一般原则上越高越好。我们建议把入口设置在四层,包括售票、休息厅,进入厅内看完电影从三层离开,整个shopping mall就是从上至下的疏散过程,只要保证四层以上的影厅不超过200㎡即可。

KTV的建筑要求:

  • 业态的布置

布置又分为垂直布置与平面布置。其实我们在前期规划的组织设计的时候,基本可以确定平面上的业态组合。

用一个拥有横向动线的shopping mall来举例,这种情况基本确定主力店在两个端头。

这种原则在我们做平面单体时依然不变,所以我们可以首先考虑一个垂直业态的布置。

1)垂直布置

价值最高处设置承租能力最大的业态

该原则适用于无论是业态垂直还是水平的布置,而对于业态垂直布置的决定因素是租金。从业态承租能力来说,超市百货和家电、娱乐店偏低。餐饮店相对而言租金会偏高,一般情况下即使整个shopping mall处于亏本状态,餐饮店也不会受到影响,盈利比较稳定。

上图是一、二线城市的零售租金表,我们可以对比比较各楼层的租金和地位,原则上租金会随着高度递减。层数重要性排列是1F>-1F>2F,1F作为入口,是价值最高的楼层,要设置承租能力最大的业态(奢侈品店、精品服饰店等),一定会将主力店设置在首层。其次是-1F,通常会设置餐饮和超市主力店。由于顾客可达性最高,直接连通地下车库,再与某些shopping mall设计的下沉广场和露天餐饮结合,进一步方便了顾客直达负一层,所以在地位和租金都要高于2F。在北上广深的城市,-1F的零售租金可达1000以上,1F则到1500以上。二三层是大多零售店分布的楼层,四五层则是娱乐与家电(主力店)集中的楼层。

综合可知,我们在设计的时候要充分考虑这三个楼层,然后再按步往上做。

2)平面布置

业态平面布置的决定因素——人流拉动

业态平面布置在组织设计上可以归纳为三种形式:哑铃式、T字式和回字式。原则是靠主力店聚拢人气,将人流导向其他标准零售店铺,带旺整个商圈。

1、哑铃式:主力店设置在两端,如果跨度很大时,会在中间再增设一个点。

2、T字式:一般在呈T型的商业广场的三个入口设置面积较小的次主力店,如餐饮快餐店。而在T字路口的交汇处会设置一个大主力店。


3、回字式:在围合的三到四个角设置主力店。

  • 业态的比例


商业的定位决定了业态比例的倾斜。

首先我们要了解商业的建筑面积包含哪些面积,如下图公式:

对于大中型商业设施的租赁面积占建筑面积的比例(经营实用率)要求是:

商业定位最常见的几种是综合型、娱乐主题型、美食主题型和社区服务型。不同的商业定位对应着不同的业态比例,业态比例即零售(含主力店):餐饮:娱乐的面积比例。

综合型的特点就是各部分平均,租赁风险较小。而对于主题鲜明的商业,主打哪一个主题,就会提高相关主题的面积比例。而社区服务型商业定位是解决衣食住行需求的寻常百姓,所以在零售店的面积比例会偏高。

根据分析大量成功案例我们得出了一个针对综合型商业,零售:餐饮:娱乐的黄金比例是5:2:3。其他主题商业再按需调整。


2

规划布局

结束了平面上的业态解读后,我们进入到规划层面的商业布局。

规划设计的最初,我们会先确定塔楼的位置与动线的走向,深化阶段做单体设计,沿街长度与宽度都十分重要。为此研究商业沿街长度体量进深与塔楼的关系外部交通流线的布局要点。

  • 沿街长度

因沿街商业忌讳不连续,所以要尽量吃满密度,不应打断商业外街从而达到价值最大化。但是过长的沿街长度又会带来不良的顾客体验,目前很多商业项目都有这个问题。

对于商场的沿街长度我们要熟悉的规范是:商场沿街长度250m以内不设中间车道;按规范单边沿街150米,全长超220米设置消防车道通道(有环形消防车道除外)

具体实操过程中,我们根据人的步行体验设置上限值,原因是商业体一般会在两端设置主力店,长度占60—70米,若商业沿街长度为210m,剩余的140—150m对于许多顾客来说已经吃不消,所以两个端点的距离若设置过长,会降低顾客购物的体验。所以结合规范,我们建议在沿街长度超过250m处,应该要设置中间车道将商场的首层断开(如上图)

这类超过250m沿街长度的情况通常出现在规模太大的综合体上,而此类综合体在背面一般会设置塔楼、商务或住宅片区,所以这条中间车道除了作为一个商业内部流线转折点以外,还起到了后面片区的入口和交通疏导的作用。一般的城市干道不能轻易设置出租车上落点,这条中间车道就可以承接一部分的客流,成为最佳的出租车上落点。

而车道两边商场建筑外墙间距控制在23米左右,包含7米的车道、两边各3米停车下客的距离和两边各3到5米的人行道。这部分内容谨记着250m沿街长度的这个数据就可以了。

  • 体量进深

商业应控制体量厚度,保证合适的室内、室外铺位的进深,有利于招商。体量的进深与动线的设置有关,一般来说单动线、双动线和主力店与外铺结合的情况都有各自进深厚度的控制范围。

1、单动线

三排铺理想厚度:50-65m

两排铺理想厚度:40-50m

做单动线时,注意分为三排铺与两排铺的情况。

三排铺,可避免穿越铺,最理想的厚度控制在50-65m,包含15m内铺+15m内街+15m内铺+2m后勤走道+15m外铺;两排铺,除主力店外尽量不做穿越铺,厚度则控制在40-50m,包含15m内铺+15m内街+15m内铺。这些数据并不需要大家死记硬背,重点关注店铺的10-15m的进深以及15-20m的线性中庭街道宽度即可。

这里再提一点穿越铺的要点,穿越铺对于个别商户来说有利于顾客进出方便,但是不利于整体shopping mall的运营,穿越商铺双入口的设置会导致主入口的人气流失,起不了聚拢的作用。所以如果一定要做穿越铺的话一般设置在端头位置(主力店),商业价值高的内部则避免去做。

2、双动线

内外动线,商场厚度控制在80-90m,包含15m商铺+20m内街+25-30m双内铺+15m外街+15m外铺,这个厚度实际上是单动线厚度的叠加。

一般情况下不建议大家去设计双动线,特别是在狭长的地块,两条动线可能无法很好地交接,最后导致人群无法聚集在中心内。不过一些甲方会根据地段的经济发达程度,可能选择了双动线的做法,这种时候比较恰当的处理手法就是做大广场,或者在中央采取回字形的布局。

3、主力店+外铺

最后这种情况是主力店与外铺结合,最佳厚度控制在70-90m,包含两个10m的一跨外铺和50-70m的五至七跨的主力店(主力店的跨数若少于6,应该往横向发展)。


  • 与塔楼关系

出发点是以尽量少影响商业布局,切忌将塔楼安置在高价值的商铺上。我们总结了三个与塔楼关系的原则

原则一:条件允许的情况下,购物中心顶部尽量不设置塔楼,让出大面积的独立柱网。

原则二:如需要设置塔楼,首选设置在跟购物中心脱开的外街商业上,次选在购物中心外街边界处,且尽量设置在非主干道上。

遵循原则二与塔楼关系的最佳方案,保证shopping mall的完整性

原则三:大多数情况下可能无法很好地避开塔楼和商业发生关系,那么我们就应该采取原则三,将塔楼设置在主力百货的上部,留出高价值的小商铺

  • 外部交通流线

了解完以上从塔楼与裙楼的垂直关系,我们可以进入到外部交通流线的水平关系讨论。

综合体商业的交通流线主要根据车流的属性来区分,比如商业车流、写字楼车流、住宅区车流、出租车流与货运车流。根据情况来进行人车分流,将下客流线、货运流线、顾客流线车流线分开。

1、商业车流


交通流线除了要形成闭环以外,无论你是商业外街还是shopping mall,所有的客流车辆到达点必须是商业的入口。

2、不同功能的车流线

当出现图示中两条车流线重叠的情况,我们要按照3车道以上来设计,预留排队车道,如果能做到12米以上基本可以容纳4车道。

3、出租车流

出租车流与商业车流的原则基本差不多,不过出租车流要注意一个下客点的设置问题。出租车停放的位置应是商业的主入口或次入口,最好是在次入口设置。

国外比较常见的做法是将地下车库与出租车下客点结合起来(如图2),这时候我们一般会将路边线与商业面的距离调整到15米以上,这个距离既可以满足车辆在商铺入口的旁边停车,又可以在路边停车,同时保留一个地下车库出车的距离。

如果不需要考虑地下车库的话,只需考虑在商业门口停车,如图3将距离调整至10米即可。

4、货运车流

货运车流线相对而言比较简单,单线迂回的路线,不需要形成闭环。考虑到尽量减少它在路面的行驶距离就可以了。

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